Последствия продажи/покупки недвижимости, приобретённой на средства материнского (семейного) капитала.

Чем может обернуться в будущем халатное отношение к оформлению прав детей на жильё? Тем, что сами эти дети будут обращаться в суд за признанием продажи жилья, в котором их лишили доли, недействительной. И бояться этого в первую очередь следует потенциальным покупателям такой недвижимости.

Чем грозит признание сделки недействительной: каждая сторона обязана возвратить другой всё полученное по сделке, то есть покупатель обязан вернуть недвижимость, а продавец – деньги, уплаченные за неё. Иными словами, ваша сделка аннулируется.

Повезёт, только если будут пропущены сроки исковой давности, которые для взрослых составляют 3 года с момента обнаружения ущемления своих прав, а для несовершеннолетних – 3 года с момента достижения совершеннолетия.

Допустим, вы добросовестный приобретатель недвижимости, покупая которую понятия не имели, что продавец в неё вложил средства МСК, да ещё и детям доли не выделил. И вот в один прекрасный день получаете решение суда о том, что ваша сделка купли-продажи признана судом недействительной именно из-за нарушения прав детей. И теперь вы должны эту недвижимость вернуть продавцу, а он должен вернуть вам деньги. И тут начинается самое интересное.

Вернуть квартиру, конечно, недолго. Вот только не вернуть денег, вложенных в её ремонт, а может и остаться на улице, если другого жилья нет. Да и с возвратом денег за квартиру может быть не всё так просто. Ведь вырученные от продажи квартиры деньги продавец уже давно вложил во что-то другое. И вполне реально, что возвращать стоимость квартиры он будет в виде ежемесячных отчислений из зарплаты, которые растянутся на годы. Кроме того, стоимость недвижимости с каждым годом растёт. Поэтому даже если продавец сможет сразу вернуть вырученные за квартиру деньги вряд ли вы сможете купить на них другое аналогичное жильё. А если в целях минимизации налогов в договоре ещё и стоимость жилья была занижена, то плакали ваши денежки.

Так что прежде чем покупать квартиру обязательно проверьте наличие детей у продавца, рождённых после 1 января 2007 г. (именно с этого момента начал выдаваться МСК). При наличии таковых, запросите подтверждение об использовании маткапитала. Конечно, если продавец захочет скрыть правду, он сделает это.

И всё же можно запросить у продавца свидетельство о праве собственности на недвижимость (ну вы же должны быть уверены, что не покупаете кота в мешке). Если среди собственников есть дети с датой рождения после 01.01.07, то продавец обязан предоставить вам разрешение органов опеки на продажу жилья, без которого покупать недвижимость рискованно.

Если же иные собственники в свидетельстве не значатся, то вы имеете полное право запросить у продавца справку из ПФ об остатке средств МСК. Такие справки ПФ ежегодно высылает получателям МСК, не использовавшим его. Если размер МСК равен установленному законодательством (точный размер всегда можно найти в интернете), то право продавца на МСК не реализовано, а значит, можно смело покупать это жильё.

Если же продавец не сможет или не захочет подтвердить, что его МСК в целости и сохранности, то связываться с ним опасно. Вполне вероятно, что средства он использовал, а доли в жилье никому не выделил. И ваша опрометчивая сделка может привести к печальным последствиям. Если только продавец не согласится выделить все полагающиеся доли перед совершением вашей сделки.

То же касается заключения договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве с использованием МСК. Это когда лицо участвует в долевом строительстве и передаёт вам все свои права и обязанности по договору. То есть вместо него уже вы будете участвовать в этом долевом строительстве, а ему возместите вложенные средства (такое своего рода обналичивание МСК – вложил в строительство чуть-чуть, а за уступку получил живой материнский капитал).

Как уже говорилось ранее, пока дом не сдан в эксплуатацию, выделить в нём доли всех членов семьи невозможно, а потому даётся обязательство сделать это после завершения строительства. С одной стороны никаких нарушений вроде бы и нет. Но с другой стороны, уступая свои права требования, обязательство о выделе долей уже не может быть исполнено никогда.

Похожая схема, когда родители обязуются наделить детей долями после погашения кредита. При этом ипотеку не гасят до конца, оставив небольшую задолженность, и продают с таким обременением. Банк при этом перезаключает ипотечный договор с новым покупателем недвижимости. Найти такие банки сложно, но можно.

К сожалению, ради получения живых денег вместо сертификата с цифрами, такие схемы очень часто применяются. И риск потерять квартиру существует, даже если МСК был вложен в неё не вашим продавцом, а одним из предыдущих владельцев. В любом случае при обнаружении нарушения прав детей уже после проведения сделки, лучше побыстрее перепродать эту недвижимость: две подряд сделки купли-продажи признать недействительными будет куда сложнее.

А до тех пор, пока контроль за этим процессом ни на кого не возложен, остаётся только догадываться, каковы будут его последствия. Так или иначе, ответственность за неправомерное использование МСК ляжет на родителей и будет квалифицироваться, скорее всего, как мошенничество со всеми вытекающими последствиями.